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特定の居住用財産の買換え特例

「特定の居住用財産の買換え特例」は、宅建を学習している方は、単に「居住用財産の買換え特例」「買換え特例」と言ったりもします。

この「買換え特例」は、宅建試験の所得税で出題されます。

「特定居住用財産の買換え特例」とは

分かりやすくいうと、いま住んでいるマイホームを売却することで利益が出たとしても、新しくマイホームを購入する場合、その利益に対する所得税が先送り(「繰り延べ」という)される制度です。

具体例

  1. マイホームAを1000万円で購入
  2. マイホームAを4000万円で売却(3000万円の利益)
  3. マイホームBを6000万円で購入(マイホームB買換資産という)

例えば、上記のように、1,000万円で購入したマイホームを4,000万円で売却し、6,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、2の通り、3,000万円の利益(譲渡益)が課税対象となります。

しかし、「特定居住用財産の買換え特例」を使うと、「売却した年」は譲渡益に対する所得税は払わなくてもよいです。

なぜなら、3で、マイホームの買換えをして、利益分も使ってしまっているからです。

【注意点】 譲渡益に対する所得税は、「売却した年」は払わなくてもいいですが、再度売却した時に払うことになります。

所得税の先送り(繰り延べ)とは?

  1. マイホームAを1000万円で購入
  2. マイホームAを4000万円で売却(3000万円の利益
  3. マイホームBを6000万円で購入(マイホームB買換資産という)
  4. マイホームBを8000万円で売却(2000万円の利益

「所得税(課税)が先送りになる(繰り延べられる)」とは、例えば、上記、買い換えたマイホームBを将来8,000万円で売却した場合に、売却価額8,000万円と購入価額6,000万円との差額である2,000万円の譲渡益(実際の譲渡益)に対して課税されるのではなく、「実際の譲渡益2,000万円」に、「特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた3,000万円の譲渡益(課税繰延べ益)」を加えた5,000万円が、譲渡益として課税されるということです。

ただ、上記場合も、新たにマイホームCを購入すれば(買換えをすれば)、同じく「特定居住用財産の買換え特例」を使って、さらに所得税の先送り(繰り延べ)ができます。

特定居住用財産の買換え特例の適用要件

  1. 個人が「住んでいる家屋」を売ること、もしくは「以前に住んでいて、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに」売ること
  2. 売った年、その前年および前々年に「マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」または「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」もしくは「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」等の適用を受けていないこと。
  3. 売ったマイホームAと買い換えたマイホームBは、日本国内にあるものであること。
  4. 売却代金(マイホームAの売却代金)が1億円以下であること。
  5. 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
  6. 買い換える建物B床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500㎡以下のものであること。
  7. マイホームA売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
  8. 買い換えたマイホームには、取得した時期により次の期限までに住むこと。
    イ 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
    ロ 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
  9. 買い換えるマイホームBが、一定の耐震基準を満たすものであること。
  10. 売ったマイホームAの買主が、親子や夫婦など特別の関係がある人でないこと。(「特別の関係」には、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人なども含まれる)
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