（このページは、改正民法に対応しています）
解除とは、契約当事者の一方が、有効成立している契約の効力を、一方的な意思表示によって契約を消滅させることを言います。つまり、初めからなかったことになります。
そして、解除（契約解除）をすると、各当事者は原状回復義務を負います。
原則：催告による解除
当事者の一方がその債務を履行しない場合、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができます。
ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、解除することはできません。
例外：催告によらない解除（無催告解除）
下記に掲げる場合には、債権者は、上記催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができます。
- 債務の全部の履行が不能であるとき。
- 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
- 債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。等
解除権の行使
・解除権は、相手に対する一方的な意思表示によって行われ、相手方の承諾は不要です。
・そして、いったん解除権を行使してしまうと、取消す（撤回する）ことができません。
・もし、契約の当事者が複数いる場合、解除しようとする側全員が、相手側全員に対して、解除しなければなりません。
解除と第三者（解除前の第三者と解除後の第三者）
では、もし、契約に第三者がいたらどうなるだろうか？
例えば、売主Ａが買主Ｂに対して、Ａ所有の土地を売却した。その後、Ｂが第三者Ｃに売却した。
その後、ＡＢ間の売買契約が解除となった。
この場合、売主Ａと第三者Ｃのどちらが保護されるだろうか？
本肢の第三者Ｃは「解除前に現れた第三者」です。
この場合、対抗要件を備えた方、つまり、登記を先に備えた方が保護されます。
一方、第三者Ｃが、ＡＢ間の契約解除後に、Ｂから土地を譲り受けた、第三者（解除後の第三者）だとしたらどうなるだろう？
この場合も、 対抗要件を備えた方、つまり、登記を先に備えた方が保護されます。
