既存不適格建築物というのは、法改正前は、適法だった建物だったけど、その後の法改正に、法律に適合しなくなった建物を指します。この場合、そのまま継続して利用する場合には、問題ないのですが、増築したり、リフォームする場合に新しい法律に合わせるようにしないといけないです。
例えば、建物を建築したときは、建ぺい率が80％だったため、100㎡の土地に建築面積80㎡の建物を建築しました。これは違法ではありません。しかし、その後、条例の変更により建ぺい率60％に変更となった場合、100㎡の土地には建築面積60㎡の建物までしか建築できません。つまり、20㎡オーバーです。そのまま増築やリフォームをせずに使う分には問題ないです。しかし、建築確認を必要とするリフォームをする場合に、建築面積を60㎡にしないといけなくなるので、なかなか大きなリフォームはできなくなってしまうわけです。もちろん、再築する場合も新しい法改正後のルールに従う必要があります。
その他、もともとは防火地域・準防火地域の指定がなかったけど、法改正により防火地域・準防火地域等の指定があった場合、そその後、増改築など建築確認が必要な工事をする時には、建物の構造、外壁やガラス戸の種類など防火地域・準防火地域で定められたルールに従うように工事をする必要が出てきます。
既存不適格建造物と違法建築物の違い
違法建築物（違反建築物）は、はじめから法律に適合しない建物を指します。違法建築物の場合には法令に基づいて、建築物の除却、移転、改築、使用禁止、使用制限などといった命令の対象になります。
一方、既存不適格建築物は、「建物を取り壊せ！」「移転しろ！」「もう使うな！」という命令はなりません。
ただし、既存不適格建築物で一定規模以上の増改築工事をするときや、建て替え工事をするときには、改正後の法令に適合させることが求められます。
