個別分析とは、対象不動産が持つ特性が価格にどのよう影響力をもっているかを分析することを言います。
例えば、建物が新築なのか、築30年なのかによって、価格には相当の差がありますよね。また、土地に接する前面道路の幅員が1.8ｍと6ｍとでは、6ｍの方が車の出し入れが楽で価格が高いことも分かりますよね。
最有効使用の原則
個別分析において、対象不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮されるものとして評価します。
これが最有効使用の原則です。
例えば、ある土地の不動産鑑定を行うとします。その土地は商業地域に属しており、周りの建物は、20階建ての商業ビルばかりです。しかし、対象不動産（土地）は現状、2階建ての古い木造建物が建っていたとします。
この場合、2階建ての建物の敷地として土地を評価するよりも、20階建ての商業ビル用地として土地を評価する方が価格が高いです。つまり、この土地の最有効使用というのは、商業ビル20階建て（高さ制限いっぱいの建物）の敷地と考えることを言います。
