価格形成要因は、宅建試験の「不動産鑑定評価基準」の分野で出てくる単語です。
不動産の価格は、いろいろな要因によって、変動します。
例えば、２つの土地が隣合っていても、同じ価格にはならないこともあります。
たとえば、一つの土地については、土壌汚染が深刻な場合、土地の価格も低く評価されるでしょう。
または、一つの土地は隣にビルがあり、日当たりが悪い場合、この土地の価格も評価は低くなるでしょう。
これらのように不動産の価格に影響を及ぼす要因について大きく３つに分けることができます。
一般的要因
一般的要因について、さらに細かく分けることができますが、それを細かく解説しても意味がないので簡単にまとめて、最後に細かく表にまとめておきます。ただ、覚える必要はありません。 一般的要因とは、自然的要因（上記事例のように土壌の状態がどうか）、社会的要因（公共施設の整備の状態がどうか）、経済適用県（税負担の状態がどうか、企業活動の状態がどうか）、行政的要因（土地利用に関する計画及び規制の状態がどうか）といった要因により不動産の価格に影響を及ぼします。
地域要因
地域要因については地域の特性に関する要因です。
例えば、宅地地域であれば、「日照・湿度等の気象の状態」や「都心との距離及び交通施設の状態」があげられます。
商業地域であれば、「商業背後地（周辺地）及び顧客の質と量」等があります。
工業地域であれば、「幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設の整備の状況」等があります。
農地であれば「水利及び水質の状態」等があります。
| 宅地地域 | 日照、温度、湿度、風向等の気象の状態／街路の幅員、構造等の状態／都心との距離及び交通施設の状態／商業施設の配置の状態／上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態／情報通信基盤の整備の状態等 |
|---|---|
| 農業地域 | 日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態／起伏、高低等の地勢の状態／土壌及び土層の状態／水利及び水質の状態／洪水、地すべり等の災害の発生の危険性／道路等の整備の状態／集落との位置関係／集荷地又は産地市場との位置関係／消費地との距離及び輸送施設の状態／行政上の助成及び規制の程度 |
| 林地地域 | 日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態／標高、地勢等の状態／土壌及び土層の状態／林道等の整備の状態／労働力確保の難易／行政上の助成及び規制の程度 |
個別的要因
その不動産の個別の要因を指し、住宅地であれば、その土地の前面道路の幅員や上下水道の整備状況などがあります。
| 宅地 | 地勢、地質、地盤等／日照、通風及び乾湿／間口、奥行、地積、形状等／高低、角地その他の接面街路との関係／接面街路の幅員、構造等の状態／接面街路の系統及び連続性／交通施設との距離／商業施設との接近の程度 |
|---|---|
| 農地 | 日照、乾湿、雨量等の状態／土壌及び土層の状態／農道の状態／灌漑排水の状態／耕うんの難易／集落との接近の程度／集荷地との接近の程度／災害の危険性の程度／公法上及び私法上の規制、制約等 |
| 林地 | 日照、乾湿、雨量等の状態／標高、地勢等の状態／土壌及び土層の状態／木材の搬出、運搬等の難易／管理の難易／公法上及び私法上の規制、制約等 |
今回の内容については、ご覧いただいて分かるとおり重複する要因が多いです。
細かく覚えるのではなく、イメージだけで十分です。
