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容積率・都市計画容積率・前面道路容積率

容積率とは

容積率とは、敷地に対する建物の延べ面積の割合を言います。

計算式としては、
容積率=(延べ面積)/(敷地面積)

例えば、敷地の面積が100㎡あり、その上に1階部分60㎡、2階部分60㎡、3階部分60㎡の建物があったとすると、容積率は(60+60+60)/100×100%=180%(=18/10)となります。

容積率の計算:具体例

そして、容積率は、都市計画法で定められたり、建築基準法で定められたりするのですが、全ての法律における容積率の上限(制限)を満たさないといけません。

そして、容積率には2つの制限があります。
1つ目が「都市計画で定める容積率」、2つ目が「前面道路の幅員による容積率
です。

都市計画で定める容積率

用途地域 容積率
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
5/10、6/10、8/10、15/10、20/10 のいづれか
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
10/10、15/10、20/10、30/10、40/10、50/10 のいづれか
商業地域 20/10、30/10・・・・、120/10、130/10 のいづれか
工業地域
工業専用地域
10/10、15/10、20/10、30/10、40/10 のいづれか
用途地域の指定のない区域 5/10、8/10、10/10、20/10、30/10、40/10 のいづれか

前面道路の幅員による容積率

前面道路の幅員が12m未満である建築物の容積率は下記計算で算出した容積率も容積率の上限として満たさないといけません。
つまり、「都市計画で定める容積率」「前面道路の幅員による容積率」小さい方が上限となります。

そして、前面道路が2つ以上ある場合は幅の広いもので計算できます。

前面道路の幅員による容積率の計算式

『 道路の幅員(m) × 法定乗数 』

法定乗数は、
建築物が住居系の用途地域内にある場合:4/10
建築物の住居系以外(商業系や工業系)の用途地域内にある場合:6/10

例えば、前面道路6mに接する近隣商業地域内の敷地に建物を建築する場合の前面道路の幅員による容積率を計算すると、

6×6/10=36/10(=360%)・・・①

となります。

そして、もし、この近隣商業地域内の敷地の都市計画で定める容積率が40/10・・・②
であれば、①と②の小さい方である36/10が適用され、建築する建物の容積率は36/10以下でなければなりません。

延べ面積に算入しないもの

住宅用途の地階(天井が地盤面から高さ1m以下のもの) 住宅用途の延べ面積の1/3を上限として「容積率算定の床面積」から除外
共同住宅の
廊下、階段、
エレベーターホール
全て「容積率算定の床面積」から除外
ビルトインガレージ
(自動車車庫等部分)
延べ面積の1/5を上限として「容積率算定の床面積」から除外
専ら防災のために設ける備蓄倉庫の用途に供する部分 延べ面積の1/50を上限として「容積率算定の床面積」から除外
蓄電池設置部分 延べ面積の1/50を上限として「容積率算定の床面積」から除外
自家発電設備設置部分 延べ面積の1/100を上限として「容積率算定の床面積」から除外
貯水槽設置部分 延べ面積の1/100を上限として「容積率算定の床面積」から除外
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