敷地利用権とは
戸建ての場合は
土地：所有権
建物：所有権
ですよね。
マンションの場合は
土地：敷地利用権
建物：区分所有権（専有部分の権利）
です。
これはあくまでもイメージなので厳密には違います。
敷地利用権をもっと厳密にいうと
マンションの敷地を利用できる権利です。
土地の利用権には所有権・地上権・賃借権などがありますが、マンションの場合も同様に複数の区分所有者が、土地（敷地）の所有権・地上権・賃借権などを共有するというわけです。
土地が、所有権かもしれませんし、地上権や賃借権かもしれません。
いづれの場合においても、区分所有者がその土地を利用できる権利を敷地利用権というわけです。
専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止
原則、専有部分（区分所有権）と敷地利用権は分離して処分することはできません。
ただし、例外として、規約で別段の定めをした場合は分離処分ができます。
